Równo 80 lat temu, 26 października 1945 roku ukazał się tzw. dekret Bieruta, który niemal zlikwidował prywatną własność gruntów w Warszawie. Gorzka to rocznica, bo jego skutki ciągle odczuwa 4400 rodzin w spółdzielni, a łącznie nawet 100 000 osób w Warszawie.

Z okazji "rocznicy" zachęcamy do zapoznania się ze szczegółowym opisem dotyczącym historii dekretu i jego konsekwencji, które są odczuwalne do dziś. A także prób (wciąż niezakończonych sukcesem) rozwiązania tego problemu.

Dekret Bieruta to potoczna nazwa Dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy wydanego w dniu 26 października 1945 roku przez Krajową Radę Narodową. Na jego mocy na własność gminy m.st. Warszawy przechodziły wszelkie grunty w przedwojennych granicach miasta. Dekret w założeniach miał ułatwić odbudowę stolicy, zwłaszcza dzielnic zrównanych z ziemią. Nie dotyczył budynków, a tylko gruntów – budynki znajdujące się na nich miały pozostać własnością dotychczasowych właścicieli. Wskutek dekretu warszawiacy utracili około 24 tysiące majątków i 14 tys. hektarów, których szacunkowa wartość wynosi dziś nawet 40 mld złotych. Nieruchomości te przeszły na własność gminy, a następnie w 1950 roku na własność Skarbu Państwa. W miejsce własności gruntów dekret przewidywał wieczystą dzierżawę albo odszkodowanie w miejskich papierach wartościowych, ale ówczesne władze raczej utrudniały niż ułatwiały mieszkańcom działania w tym zakresie.

Faktem jest, że po II wojnie światowej Warszawa była kompletnie zrujnowana. W wyniku działań wojennych, a przede wszystkim systematycznego burzenia miasta po upadku Powstania Warszawskiego, niemal 90 proc. zabudowy na lewym brzegu Wisły uległo zniszczeniu. Jednocześnie pół miliona mieszkańców zostało wywiezionych z miasta, kilkaset tysięcy zginęło. Uporządkowanie tej sytuacji jeśli chodzi o kwestie właścicielskie nie było możliwe. Warto pamiętać, że nie było to oryginalne rozwiązanie komunistycznych władz. Podobne decyzje zapadały wówczas w Holandii czy Wielkiej Brytanii. Problemem jest brak zamknięcia tematu przez władze Polski przez 80 lat!

Spółdzielnie budowały w dobrej wierze

Wprowadzenie Dekretu pozwoliło na przebudowę miasta według planów urbanistów z Biura Odbudowy Stolicy. Tak powstała np. MDM - Marszałkowska Dzielnica Mieszkaniowa. Ale dekretem objęto także tereny ówcześnie peryferyjne, w zdecydowanej większości pola, pastwiska i łąki, z bardzo rzadką zabudową typowo wiejską. Z czasem, tereny te trafiały do spółdzielni mieszkaniowych rozbudowujących Warszawę. Stołeczne spółdzielnie budujące na masową skalę mieszkania w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych otrzymywały od ówczesnych władz decyzje, iż mogą w pełni legalnie budować na przekazanych gruntach, a prawo użytkowania wieczystego gruntów na ich rzecz zostanie wkrótce ustanowione. To jednak w większości przypadków nigdy nie nastąpiło, a w rezultacie brak przestrzegania obowiązujących w PRL przepisów spowodował, że m.in. nie dokonywano odpowiednich wpisów w księgach wieczystych, pozostawiając wcześniejszych właścicieli.

W efekcie do dziś całe osiedla stoją na gruntach należących formalnie do miasta, ale potencjalnie mogących być przedmiotem roszczeń dawnych właścicieli. Teoretycznie może się więc okazać, że pojawi się spadkobierca, który okaże się właścicielem powierzchni pod blokiem albo całym osiedlem.

Dzika prywatyzacja

Pierwsze nadzieje na unormowanie pojawiły się tuż po upadku komunizmu. W 1990 roku grunty objęte dekretem przeszły ponownie na własność gminy miasta stołecznego Warszawy, a byli właściciele lub spadkobiercy dostali możliwość składania wniosków reprywatyzacyjnych. Jednak brak odpowiednich przepisów powodował, że wnioski każdorazowo rozpatrywał sąd. W latach 1990–2015 złożono łącznie ponad 7 tys. wniosków reprywatyzacyjnych, dokonano ponad 4 tys. zwrotów, a miasto wypłaciło na odszkodowania ponad 1,13 mld zł.

Równolegle zaczęły narastać sytuacje patologiczne. Jeszcze w 1996 władze Warszawy zdecydowały, że same będą zwracać przedwojenne nieruchomości wszędzie tam, gdzie doszło do złamania zapisów dekretu Bieruta. W posiadanie prywatnych właścicieli zaczęły przechodzić kamienice, działki, a także adresy, pod którymi zaczęły wcześniej funkcjonować instytucje publiczne. Powstał też rynek handlu roszczeniami. Praw do nieruchomości pozbywali się dawni właściciele zniecierpliwieni oczekiwaniem na reprywatyzację. Zaczęły pojawiać się wyspecjalizowane kancelarie zajmujące się odzyskiwaniem mienia, inwestujące czas i pieniądze w poszukiwania spadkobierców, czasami poza granicami kraju. Nie brakowało kuriozalnych decyzji sądów o ustanawianiu kuratorów dla osób np. 128- czy 138-letnich - taki kurator mógł zażądać zwrotu nieruchomości w imieniu przedwojennego właściciela, którego zamierzał odnaleźć. Nie było żadnej refleksji nad tym, czy taka osoba może żyć (nawet z biologicznego punktu widzenia). Zdarzało się, że kuratorzy szukali osób, które zginęły w czasie wojny…

Wciąż bez dużej ustawy reprywatyzacyjnej

Sytuację uspokoiła tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna z 2016 roku. Od tego czasu miasto nie zwraca już nieruchomości wykorzystywanych na cele publiczne - takich jak szkoły, przedszkola czy park (ustawa umożliwiła wydanie decyzji odmownej m.in. dla terenu Szkoły Podstawowej nr 212 im. Krystyny Krahelskiej przy ul. Czarnomorskiej). Mała ustawa reprywatyzacyjna, wprowadziła także możliwość zakończenia postępowań dotyczących tzw. "śpiochów", czyli nieruchomości, co do których wiele lat temu został złożony wniosek, ale wnioskodawcy zaprzestali później dalszych działań zmierzających do ich odzyskania. Ustawa zmieniła też zapisy odnośnie kuratorów. Sądy nie mogą już ustanawiać kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, co do której istnieją niewątpliwe przesłanki, że od dawna nie żyje.

Mała ustawa reprywatyzacyjna nie wystarcza jednak do uregulowania wszystkich spraw dekretowych. W polskim prawie nadal brakuje zapisów dotyczących wypłaty rekompensat za utracony majątek, ochrony lokatorów objętych decyzjami reprywatyzacyjnymi i zakazu wydawania budynków, w których są mieszkania komunalne. Kwestie te powinna uregulować tzw. duża ustawa reprywatyzacyjna.

I tu problem napotyka na ścianę. Przez 25 lat pojawiło się blisko 30 projektów, które miały rozwiązać problem. Przygotowywali je rządzący i opozycja, lewica i prawica. Prezydent Lech Wałęsa sam wniósł do Sejmu dwa projekty, z kolei prezydent Aleksander Kwaśniewski zawetował w 2001 roku jedyny projekt, który pomyślnie przeszedł przez parlament (przygotowany przez rząd Jerzego Buzka).

Dwa ciosy w mieszkańców

Sytuacja mieszkańców nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym gruntów systematycznie się pogarszała. Pierwszym ciosem była uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 roku. Sędziowie orzekli wówczas, że "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia". W efekcie powyższej decyzji sądy wieczystoksięgowe zaprzestały zakładania ksiąg wieczystych dla takich lokali, zaś banki udzielania kredytów hipotecznych na zakup mieszkań o takim stanie prawnym. Sprzedaż mieszkania położonego na gruntach bez uregulowanego stanu prawnego stała się bardzo trudna.

Dodatkowo uchwała Sądu Najwyższego z 2013 roku dokonała kolejnego podziału mieszkańców. Części mieszkańców udało się założyć księgę wieczystą przed uchwałą SN i grupa ta znajduje się w znacznie lepszej sytuacji. W efekcie na jednym osiedlu mieszkają posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokali, dla których księga wieczysta została założona w przed uchwałą, mimo nieuregulowania stanu prawnego gruntu pod budynkiem na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, oraz posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokali, dla których z tego powodu księga wieczysta nie może zostać założona. Skutkiem ubocznym decyzji SN były przepisy, które…pozbawiały członkostwa przeszło pół miliona osób mieszkających we własnościowych lokalach w blokach stojących na gruntach, do których spółdzielniom nie przysługuje żaden tytuł prawny.

Drugim ciosem była - co do zasady bardzo korzystna - likwidacja w 2018 roku użytkowania wieczystego poprzez przekształcenie w pełne prawo własności. Wielu ludzi się z tego ucieszyło – ale grupa 100 tysięcy mieszkańców Warszawy może tylko wzruszyć ramionami. Ich te przepisy nie dotyczą, bo nie mogą przekształcić gruntów do których nie posiadają żadnego tytułu.

W ministerstwie i Sejmie "prace nieustannie trwają"

W tej kadencji Sejmu powstał parlamentarny zespół ds. spółdzielczości mieszkaniowej, którego przewodniczącym jest Kamil Wnuk - poseł Polski 2050. W czasie jednego z pierwszych posiedzeń zespołu w pracach którego aktywnie uczestniczą przedstawiciele MSM "Energetyka" zadeklarował on, że "problem nieuregulowania spółdzielczych gruntów będzie rozwiązany do końca tego roku".

Jeszcze w połowie roku 2024 ówczesne Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało, że "trwają prace koncepcyjne nad rozwiązaniem problemu uregulowania stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie budynkami mieszkalnymi. Prace te będą prowadzone we współpracy z samorządami i spółdzielniami". Jednak przez kilkanaście miesięcy nie pojawiły się żadne szczegóły w tym zakresie. Co gorsze, w opublikowanych w wrześniu tego roku założeniach projektu nowelizacji ustaw prawo spółdzielcze i o spółdzielniach mieszkaniowych nie znajdziemy żadnych propozycji dotyczących samych gruntów, a jedynie… przywrócenie z mocy prawa uprawnień członkowskich tym, których ich pozbawiono kilka lat temu.

Mieszkańcy bez ziemi w "Energetyce"

Tereny MSM "Energetyka" do których spółdzielnia nie ma ustanowionego tytułu prawnego (nieuregulowane) zajmują ok. 45 ha (cała spółdzielnia to 147 ha). To całe osiedla Stegny Północ i Idzikowskiego oraz część osiedla Stegny Południe (budynki przy ul. Egejskiej 5, 6, 7, 8 i ul. Portofino 2, 6, 8, 10), teren przy ul. Sobieskiego 105 na Sielcach, przy Konstancińskiej 3B na Sadybie oraz grunt przy ul. Bernardyńskiej 25.

To łącznie około 4400 lokali, właściciele (?) których nie mogą założyć księgi wieczystej - udało się to niewielkiej części przed uchwałą Sądu Najwyższego z 2013 roku, Nie mogą - jak inni spółdzielcy - wykupić lokalu na własność, czy też zaciągnąć kredytu pod jego hipotekę. Co najwyżej mogą sprzedać mieszkanie osobie, która zechce kupić je za gotówkę, bez księgi. Takie budynki trudniej się remontuje, bo bez prawa do gruntu niezbędne jest załatwienie formalności budowlanych z miastem. Przekonało się o tym ostatnio choćby osiedle Stegny Północ - władze Mokotowa nie wyraziły zgody na montaż na osiedlu szlabanów powołując się zakaz grodzenia terenów komunikacyjnych.

Szczegóły dotyczące problemu nieuregulowanego stanu prawnego gruntów osiedli MSM "Energetyka" znajdują się w specjalnej zakładce na stronie www. [link https://msmenergetyka.pl/sprawy-terenowo-prawne]